수입 대비 부채 상환 비율 높으면 곤란, 재정 안정성 보여줘야

(올랜도=코리아위클리) 최정희 기자 = 주택을 구입하려는 사람들 중 상당수는 주택담보대출(모기지 융자)이 필요하다. 융자 신청자는 승인 요청을, 그리고 모기지 대출 기관은 승인 여부를 결정하기 위한 과정을 밟게 된다. 이때 모기지 대출 기관이 융자 신청자의 신용도와 대출 위험을 평가하기 위해 신청자의 재정관련 데이터를 심사하고 융자를 승인하는 과정을 언더라이팅(underwriting)이라고 한다.

십수년 전만 해도 모든 언더라이팅 과정은 대출 기관에 소속된 직원에 의해 이뤄지는 수동(매뉴얼) 방식이 사용됐다. 자연스럽게 직원의 판단이 신청자의 신용도를 책정하는데 상당한 영향을 미칠 수 있었으며, 신청자의 번듯한 모습이나 사회적 위치가 플러스가 될 수도 있었다.

그러나 요즘은 컴퓨터 언더라이팅 방식이 주로 사용된다. 은행 대출 담당자나 모기지브로커는 신청자의 은행 명세서, W-2 및 기타 세금 서류, 최근 급여 명세서 등 대출 기관이 요구하는 정보를 제출하고, 컴퓨터 소프트웨어의 심사를 거쳐 대출 승인 여부나 혹은 추가 정보가 필요한 지 여부 등을 결정한다.

이같은 자동화된 절차는 2007~2009년의 모기지 붕괴와 그에 따른 금융위기 이후에 모기지 금융 개혁에 따른 것이다. 이전보다 대출 심사가 엄격해지고 대출이 훨씬 까다로워졌다고 볼 수 있다.

그렇다면 주택담보대출이 거절되는 이유는 무엇일까.

최근 금융정보업체인 <뱅크레이트닷컴>은 모기지 소프트웨어 회사인 블루 세이지 솔루션(Blue Sage Solutions)의 최고 운영 책임자인 데이빗 아크의 조언을 바탕으로 융자가 거절되는 이유를 전했다. 이에 따르면 모기지 승인을 받지 못하는데는 수많은 이유가 있지만 가장 일반적인 이유는 '신용 문제'이다.

신용 점수는 대출 이자율과 모기지 승인 여부를 결정하는 데 가장 중요한 요소이다. 일반적으로 가장 좋은 거래는 신용 점수가 740점 이상인 대출자들에게 돌아가며, 670점에서 739점 사이도 대출을 얻는데 바람직한 '양호한' 점수이다.

따라서 담보 대출을 신청하기 전에 신용 점수와 신용 보고서를 확인하고 오류가 있는지 확인하는 것이 좋다. 만약 신용 점수가 낮다면 대출 신청 전에 신용 점수를 높이는 작업을 한다. 예를 들어 카드 회사에 신용 한도(크레딧 라인)를 늘려달라고 요청할 수 있다. 대출 신청 중 카드 지불을 놓치거나 신용 카드를 최대로 사용하는 행위, 다른 큰 대출을 신청하는 일은 삼가하는 것이 좋다.

신청자가 신용 점수를 전혀 가지고 있지 않다 해도 일부 대출 기관들은 은행 예금을 분석하는 것과 같은 대체 신용 점수 계산 방법을 사용한다. 지난해 패니매이는 신용 점수가 없거나 불완전한 신용 기록에 대한 대안으로 대출 신청자의 금융 및 투자 계좌를 고려하는 시스탬을 갖췄다.

월소득과 부채 상환금 비율도 중요, 자영업자엔 불리

신용 점수 외에 중요한 것은 월 총수입과 정기적인 부채 상환금의 비율(DTI)이다. 신청자의 DTI 너무 높으면 담보 대출을 거절당할 수 있다.

대부분의 대출 기관은 43% 미만의 DTI를 요구하며 최대 50%까지 요구한다. DTI는 약 36%가 이상적이며, 더 나은 대출 조건을 받을 자격이 있다.

학자금 대출, 자동차 대출 또는 신용 카드 잔액에 빚을 많이 진다면 담보 대출을 신청하기 전에 잔액을 낮추어야 한다. 또 대출 기간이 길수록 매달 지불하는 금액이 더 낮아지기 때문에 15년 대신 30년짜리 모기지를 선택하는 것도 승인 기회를 높일 수 있는 방법이다.

소득 측면에서 보면 담보대출 신청자가 자영업을 하는 경우에 문제가 자주 발생한다. 언더라이팅은 임금과 세금계산서를 받아 작성하는 근로자용 소프트웨어(W-2)에 맞추어져 있으며, 소득이 많을지라도 소득흐름이 불규칙적일 경우에는 불리하다.

신청자가 구입을 희망하는 주택의 가치와 담보 대출금의 비율(LTV)도 중요하다. 다운페이먼트(계약금)가 크고 대출금이 낮으면 LTV는 낮아진다. 예를 들어 신청자가 40만 달러짜리 집에 8만달러를 사전 지불한다면 LTV는 양호하다고 여겨지는 80%이다. 만약 2만달러밖에 지불하지 않는다면 LTV는 최대 95%이다. 결국 LTV가 높을수록 대출이 거절될 가능성이 높아진다.

대출 기관은 단독 주택을 전형적인 상품으로 여기기 때문에 다른 대안 주택들은 혼란에 빠질 수 있다.

콘도는 융자가 특히 어려운 주택 유형 중 하나이다. 2021년 6월 마이애미 인근 해변의 콘도인 오션프론트 타워가 붕괴된 이후 패니와 프레디는 콘도 대출을 다루는 새로운 규칙을 발표했다. 이에 거대한 모기지 업체들은 시장 제조업체들은 건물지대가 취약하거나 수리가 필요하거나 소송에 직면한 일부 건물에는 자금을 지원하지 않기로 했다. 이때문에 구조적인 문제가 없는 건물에서도 엄격한 검토로 인해 콘도 거래가 어려워지기도 한다.

대출 거부된다면 대안 찾아라!

전반적으로 대출 심사는 신청자의 재정적 안정성과 수입에 대한 장기적 예측 가능성에 기반을 둔다. 즉 취업 기간이 짧거나 직장을 옮기거나 혹은 실직 상태가 되면 대출에 큰 타격이 될 수 있다.

은행 계좌의 비정상적인 활동은 또 다른 문제가 될 수 있다. 예를 들어 은행 구좌에 갑작스런 목돈이 입금됐다면 계약금을 빌렸다는 것을 의미할 수 있다. 따라서 집을 사는 데 친척으로부터 무조건의 지원을 받았다면, 대출 신청서에 이를 설명하는 서신을 제출하는 것이 바람직하다.

<뱅크레이트닷컴>은 대출이 거부될 경우 신청이 거절된 이유를 확인한 대안을 찾아 해결할 수 있다고 지적했다.

가령, 현금 흐름이 불안정한 사업체를 운영하는 등 독특한 소득 상황이 있는 경우 대안 융자 프로그램(non-QM loans)을 신청할 수 있다. 대출기관들은 컴퓨터 시스템을 통해 신청이 거부될 가능성이 높거나, 대출자가 특이한 상황에 있는 경우 종종 수동적인 심사방식을 취하기도 한다. 점보 대출이나 대안 융자 프로그램과 같은 특정 유형의 모기지는 수동으로 심사될 가능성이 높다.

만약 신용 점수나 LTV가 문제라면 연방주택관리국(FHA)과 재향군인 관리국(VA)을 통한 대출도 고려해 볼 수 있다. 이 기관들의 조건은 신용 점수가 낮거나 계약금으로 현금이 거의 없는 대출자들에게 맞춰져서 다소 관대한 편이다.