이지율 상승 경우 피해 엄청날 수도

이자만 내는 모게지나 이자율 변경이 가능한 모게지 등 월 납입액이 적은 프린지 모게지 방식을 이용하는 주택 구입자의 비율이 크게 늘고 있다고 <올랜도 센티널>지가 지난 3일 보도했다.

그러나 대부분의 전문가들은 프린지 모게지를 사용하는 사람들의 대부분은 이러한 방식의 대출이 가지는 위험성에 대해 제대로 인식하지 못하고 있다고 전했다.

프린지 모게지 사용자는 전국적으로도 크게 늘어가고 있으며 올랜도 지역의 경우 지난해 주택구입자 중 프린지 모게지를 이용한 사람의 비율은 2001년도에 비해 10배 이상 늘어난 것으로 나타났다.

급격한 집값 상승과 앞으로 주택구매가 더욱 어려워 질 것이라는 구매자들의 우려가 목돈을 쉽게 마련할 수 있는 프린지 모게지의 비율을 높이는데 결정적인 역할을 하고 있다.

그러나 이자만 내는 모게지의 경우 구매자에게는 적은 월 납입액으로도 손쉽게 목돈을 마련할 수 있는 방법일 수도 있지만 주택값이 하락할 경우 집값보다 훨씬 더 많은 빛을 지게 되어 자칫 재앙을 불러올 수도 있다.

'그레이트 론 모게지'사의 숀 터커는 “다른 대출기관으로 부터 이자만 내는 모게지에 대해 듣고 온 고객들이 많지만 이들 중 얼마나 많은 사람들이 이러한 프린지 모게지의 어두운 면에 대해 알고 있는지 모르겠다”며 프린지 모게지의 위험성에 대해 경고했다.

프린지 모게지, 단기 투자에 적합하다

그러나 지난 3년동안 두번에 걸쳐 주택거래를 한 레트와 엘리 톰슨 부부의 경우 사정은 다르다. 부동산 업자인 톰슨 부부는 주택값이 크게 상승할 것이라고 예상을 하고 월 납입액이 적은 프린지 모게지를 선택했다.

톰슨 부부는 지난해 21만 5천불에 구입한 주택을 이번주 31만 5천여불에 판매할 계획을 가지고 있다.

전문가들은 톰슨 부부의 금융전략을 좋다고 평가하지만 결코 모든 사람들에게 해당되는 전략은 아니라고 분석한다.

정부 자료에 따르면 전체 주택 구입자의 70%는 아직까지 15-30년 고정 이율제를 이용하고 있다.

올랜도의 재키와 마빈 몽고메리 부부는 “고정 이율제는 최소한 내가 무엇을 부담해야 하는지 매달 알 수 있다”며 “한해를 잘 지내고 나면 연말에는 추가로 대출금을 갚을 수 있다”고 전했다.

그러나 수십년만에 찾아온 주택값 상승과 낮은 이자율은 많은 사람들을 프린지 모게지가 주는 ‘기회’를 쫓아가게끔 만들고 있다.

이자율 상승하면 손해 입을 가능성 커

프린지 모게지는 자신의 재정능력보다 더 비싼 주택을 구입하려는 사람들에게는 매력적인 대출 방식이다.

샌프란시스코의 론퍼포먼스사의 자료에 따르면 미국 전체 모게지 시장에서 이자만 내는 모게지의 사용자 비율은 지난 2001년도 2%에서 지난해에는 23%로 크게 늘었다.

프린지 모게지 선택은 올랜도 지역처럼 집값 상승이 높은 지역에서 많이 나타난다. 올랜도 지역의 경우 모게지 시장에서 이자만 내는 모게지의 사용자 비율이 2001년도의 1.7%에서 2004년도에는 23.3%로 크게 증가했다.

이같은 현상은 이자율이 상승하고 집값이 하락하는 경우 큰 손해를 볼 수도 있다는 전문가들의 경고에도 불구하고 꾸준히 증가하고 있다.

뱅크레이트닷컴의 그레그 맥브라이드 금융 전문가는 “집값이 매년 25%씩 증가한다면 아무도 걱정할 필요가 없다”며 “그러나 이러한 붐이 영원하지는 않을 것이다. 붐이 가라앉을 때 분명 큰 피해를 보는 사람들이 생겨날 것”이라고 경고했다.

전문가들은 이자만 내는 모게지나 고정이자와 변동이자를 혼합한 모게지를 이용하는 사람들이 사전에 충분한 정보를 가지고 대출을 하는지에 대해 의심하고 있다.

너무 많은 주택 구입 희망자들이 몰리고 있으며 이들은 전통적인 모게지 방식으로는 ‘내집마련’의 꿈을 이룰 수 없다는 조급함에 사로 잡혀있다는 것이 전문가들의 분석이다.

곳곳에 위험성 도사린 프린지 모게지

클로징 에이전트 사의 베리 밀러 사장은 “10명중 4명은 자신이 무엇을 하고 있는지 제대로 알고 있지 않다”며 “이것은 차를 구입하는 것과 같다. 다양한 방식의 모게지를 비교한 후 선택하라”고 전했다.

밀러는 “어떤 사람의 경우 몇주 혹은 몇달만에 이자율이 상승할 수도 있는 대출을 받는다. 이것은 위험한 도박”이라며 “어떤 대출은 이자보다도 적은 납입금을 내어 빚이 점점 늘어나는 ‘역 부채 상환(negative amortization)’형식으로 결국 주택값보다 빚이 더 많아지게 된다”고 덧붙였다.

밀러가 경고한 방식의 대출은 단기간 투자를 노리는 투자가들에게는 적합할 수도 있으나 대부분의 주택 구매자들의 경우 이러한 방식은 빚만 늘리게 된다는 것이 전문가들의 일반적인 결론이다.

레이크 메리의 조나단 알퍼 파산 전문 변호사는 프린지 모게지 방식을 이용하다가 결국에는 개인파산 신청까지 가는 경우도 있다고 전했다. 알퍼 변호사는 자신의 고객중 세명은 프린지 모게지를 이용했으며 이들이 파산한 원인에는 프린지 모게지의 영향이 크다고 분석한다.

"내년도 이자율 상승으로 파산자 많이 생길 것"

금융 전문가들은 이자율이 상승할 것으로 예상되는 내년에는 이러한 파산자들이 더욱 많이 생길것이라고 예상하고 있다. 전문가들은 고정 이자율과 변동 이자율을 함께 사용하는 복합 모게지의 경우에도 초기의 고정 이자율 기간이 끝나면 이자율이 급격히 상승할 수도 있다고 지적한다.

20만불을 5.35%의 이자율로 대출 받을 경우 보험과 세금을 제외한 월 납입액은 891.66불 이지만 이자율이 2%만 증가하더라도 월 납입액은 1,460불로 증가하게 된다.

이정도의 이자율 상승은 부유한 주택 구매자들에게는 큰 문제가 안될 수 있으나 재정적으로 무리를 해 주택을 구입한 사람들에게는 큰 타격이 될 수 있다.

중앙 플로리다 대학의 폴 그레그 금융학 교수는 “금융권의 새로운 제도는 주택구매의 새로운 방법을 개척했다”며 “그러나 이자율이 올라간다면 지금의 대출 거래는 결국 악몽으로 바뀔 것”이라고 전했다. / 편윤석-김명곤 기자