종교용지까지 개발 허용·세금 감면 확대…아파트 업계 신청 급증 속 지방정부 반발

(올랜도) 김명곤 기자 = 플로리다 주의회가 저소득층 주거 지원을 위한 ‘라이브 로컬 법’(Live Local Act)을 다시 손질하면서 올랜도 일대 지방정부의 세수 감소가 불가피해졌고, 아파트 개발업체들은 수백만 달러 규모의 세금 감면을 노리고 신청에 몰리고 있다.

플로리다 주의회는 3년 연속으로 해당 법의 조항을 개정해 아파트 개발업자와 소유주가 재산세 감면을 더 쉽게 받을 수 있도록 했다. 이는 지방정부가 세수 보호를 위해 마련한 장치를 사실상 무력화한 조치로 평가된다.

이번 개정안에는 종교기관 소유 토지에도 별도의 용도 변경 없이 저렴주택을 건설할 수 있도록 허용하는 내용이 포함됐다. 다만 시행은 즉각 이뤄지지 않지만, 2026년부터 기존 법 적용만으로도 중앙 플로리다 지역 지방정부들이 더 많은 세금 감면을 승인해야 하는 상황에 놓였다. 오렌지·오시올라·레이크·세미놀 카운티에서는 이미 개발업체들이 관련 혜택을 받기 위해 줄줄이 신청에 나선 상태다.

이로 인해 지방정부가 입게 될 세수 손실은 수백만 달러에 이를 것으로 전망된다.

종교용지까지 확대…지자체 재량 축소

2023년 도입된 라이브 로컬 법은 상업·산업·복합용지에 대해 일정 조건을 충족하면 다가구 주택 개발을 허용하도록 규제를 완화했다. 전체 주택의 40% 이상을 지역 중위소득 120% 이하 가구가 감당할 수 있는 수준으로 공급하면 된다.

이번 개정으로 이 같은 특례가 교회 등 종교기관 소유 토지로 확대됐다. 대상은 최소 3에이커 규모이면서 10년 이상 종교시설로 사용된 부지다.

또 '미싱 미들(Missing Middle)' 주택에 적용되는 75% 재산세 감면 제도에 대해 지방정부가 이를 거부할 수 있는 요건도 대폭 강화됐다. 2027년부터는 최근 1년이 아니라 3년 연속 임대주택 공급이 초과된 경우에만 감면을 거부할 수 있다.

주택 부족 심화 속 감면 신청 급증

메트로 올랜도 지역은 2023년과 2024년에는 일부 중간소득층 주택 공급이 남았지만, 2025년에는 1945가구 부족 상태로 전환됐다. 특히 저소득층 임차인을 위한 주택 부족은 미국 내에서도 가장 심각한 수준으로 평가된다.

이 같은 상황에서 팬데믹 이후 건설 붐으로 지어진 아파트 단지들이 다시 세금 감면 대상에 포함되면서, 지역 내 세수 감소 우려가 커지고 있다. 개발업체들은 임대료를 시장가보다 최소 10% 낮게 책정하고, 입주자 소득 자료를 제출하면 감면 혜택을 받을 수 있다.

오렌지 카운티에서는 올해만 34개 아파트 단지가 감면 대상 인증을 받았고, 이 중 12곳은 신규 신청이다. 오세올라 카운티에서도 추가로 6개 단지가 신청했으며, 해당 부동산들의 총 시장가치는 약 2억7400만 달러에 달한다.

오시올라 카운티 재산평가관 카트리나 스카버러는 "모든 단지가 기준을 충족할 경우 세수 감소는 확실히 수백만 달러에 이를 것"이라며 "대부분 자격을 충족할 가능성이 높다"고 말했다.

“법 효과 입증” vs “세수 타격”

반면 업계는 이번 제도 확대를 긍정적으로 평가하고 있다. 플로리다아파트협회(FAA) 측은 “더 많은 단지가 세금 감면을 받는다는 것은 법이 제대로 작동하고 있다는 의미”라며 “해당 법 시행 이후 5만5000가구 규모, 180개 이상의 신규 아파트 개발이 추진되고 있다”고 밝혔다.

결국 저렴주택 공급 확대라는 정책 목표와 지방정부 재정 안정 사이의 충돌이 심화되는 가운데, 플로리다 주택 정책의 향방이 지역 사회에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다.