보험료·세금 등 실질 비용은 상승세…임대 시장은 더욱 매력적 대안

(올랜도) 김명곤 기자 = 2026년 미국 주택시장은 금리가 안정세를 보이는 가운데, 주택 소유에 따른 실질 비용은 계속해서 오를 전망이다. 이에 따라 임대 시장의 매력은 더욱 커지고 있다.

전문가들은 2026년에도 모기지 금리가 3%대로 떨어질 가능성은 낮다고 내다봤다. 팬데믹 수준의 경제 충격이 없다면, 금리는 지금과 비슷한 수준을 유지할 가능성이 크다는 것이다.

주택 가격 상승세 둔화… 보험·세금 부담은 커져

연방정부 보증기관 패니메이는 30년 고정 모기지 금리가 올해 말 6.2%에서 2026년 말 5.9%까지 소폭 하락할 것으로 전망했다. 미국모기지은행협회(MBA)는 보다 보수적으로 6.4% 수준이 유지될 것으로 예측했다.

전문가들은 "지금 금리 수준에 맞는 주택을 찾는다면 매입을 미루지 말라"고 조언한다. 반대로 주택을 매각하려는 경우, 초저금리 대출을 유지할지, 마음에 드는 집으로 옮길지를 놓고 결정을 내려야 한다.

주택 가격은 팬데믹 이후 급등세를 이어오다 최근 들어 상승 속도가 다소 둔화되고 있다. 그러나 지역별 차이는 크다. 부동산 분석업체 코탤리티(Cotality)에 따르면, 2025년 9월 기준으로 미시간·웨스트버지니아·오하이오 등 중소 시장에서는 여전히 두 자릿수 상승률을 기록했다. 반면, 같은 기간 가장 큰 폭으로 가격이 하락한 상위 10개 지역 중 7곳은 플로리다에 위치했다.

플로리다는 주택 가격 하락의 대표 사례로 꼽히는데, 이는 보험료와 재산세 등 에스크로 비용의 급등 때문으로 분석된다. 2020년부터 2025년까지 전국 평균 에스크로 비용은 45% 증가한 반면, 플로리다에서는 70%나 뛰었다. 이는 전국 두 번째로 높은 증가율이다.

높은 주택 소유 비용은 신규 구매자들에게는 부담이 되고, 기존 주택 소유자들을 매물로 내몰아 시장의 공급은 늘고 수요는 줄게 만든다. 결국, 집값이 다소 내려가더라도 실질 비용 상승이 이를 상쇄하게 된다.

임대시장, 점점 더 매력적으로

늘어나는 주택 소유 비용 속에, 임대를 선호하는 미국인은 점점 더 늘고 있다. 너드월렛의 2025년 보고서에 따르면, 미국 임차인의 52%는 주택 소유보다 임대가 낫다고 응답했고, 36%는 앞으로도 계속 임대 생활을 할 계획이라고 밝혔다.

놀라운 점은 임대료 부담이 줄고 있다는 사실이다. 부동산 정보업체 리얼터닷컴에 따르면, 2023년부터 2025년 9월까지 26개월 연속으로 전국 중간 임대료는 전년 대비 하락했다.

특히 '빌트 투 렌트(BTR)'로 불리는 단독주택형 임대 커뮤니티가 선벨트 지역을 중심으로 빠르게 확산 중이다. BTR은 신축 단독주택을 분양하지 않고 통째로 임대하는 방식으로, 일반 아파트보다 비싸지만, 관리 부담이 없고 피트니스센터나 수영장 등 각종 편의시설도 제공돼 수요가 늘고 있다.

주택 가격 상승은 주택 소유자들에게 상당한 자산 증가 효과를 안겨줬지만, 이를 활용한 차입은 기대에 못 미치고 있다. 부동산 데이터업체 ICE 모기지 테크놀로지에 따르면, 2025년 4분기 기준 미국 내 평균 주택 소유자는 20% 이상 지분을 유지한 상태에서 20만4000달러의 ‘활용 가능한’ 자산을 보유한 것으로 나타났다.

주택 담보 대출 시장 기대 이하... '사는 것'보다 '사는 방식'이 중요

신용평가사 익스피리언은 2025년을 ‘HELOC(주택 자산 담보 대출)의 해’로 선언했지만, 실제 시장 반응은 미온적이다. 코탤리티는 2025년 2분기 주택 보유자의 평균 자산이 0.8% 감소했다고 밝혔다. 대출 수요는 줄고, 자산을 담보로 한 대출이 오히려 재정 압박의 신호일 수 있다는 분석도 나온다.

미국모기지은행협회에 따르면, 2024년 HELOC 신청자의 39%가 ‘부채 통합’을 목적으로 했으며, 이는 2022년의 25%에서 크게 증가한 수치다. 반면, ‘주택 리모델링’을 이유로 한 대출은 65%에서 46%로 줄었다.

2026년 주택 시장에서는 금리보다 실질 부담이 더 중요한 변수로 작용할 전망이다. 주택 구매자는 단순히 집값만 볼 것이 아니라, 재산세와 보험료 등 부대 비용까지 고려해 예산을 짜야 한다. 임대 시장은 점점 유연하고 매력적인 대안으로 떠오르고 있으며, 주택을 통한 자산 증식도 반드시 대출을 통해 실현할 필요는 없다.

"내 집 마련"만이 유일한 자산 형성 방법은 아니다. 다양한 선택지를 비교하고, 재정적 안정성을 우선 고려하는 것이 2026년 주택시장에서는 더욱 중요한 기준이 될 것으로 보인다.