평균 PMI 비용, 대출 금액의 0.4%로 내려

(올랜도=코리아위클리) 김명곤 기자 = 오랫동안 민간 주택담보보험(PMI)은 가급적 피해야 하는 비용으로 여겨졌다. 하지만 최근 PMI 비용이 인하되면서 이를 무조건 기피할 필요는 없다는 분석이 나온다.

PMI는 주택 구매 시 20% 미만의 계약금을 낸 대출자가 필수적으로 가입해야 하는 보험이다. 하지만 PMI는 대출자(대출을 받은 자)가 아니라 대출 기관을 보호하는 역할을 한다. 만약 대출자가 대출금을 갚지 못하면, 대출 기관은 PMI 보험사로부터 보상을 받는다.

PMI는 영구적인 비용이 아니다. 법적으로 대출 잔액이 주택의 원래 구매 가격 대비 78%로 떨어지면 자동으로 해지된다. 또한 잔액이 80% 수준에 도달하면 대출 기관에 PMI 해지를 요청할 수도 있다. 다만 이 경우, 감정평가 비용을 부담해야 한다.

과거에는 PMI 비용을 피하기 위해 '피기백 대출'을 받는 경우도 많았다. 이는 10%의 계약금을 내고, 나머지 10%를 별도의 2차 대출로 충당하는 방식이다. PMI를 피할 수 있지만, 별도의 대출이 추가되면서 대출 이자율이 높아지고, 추가적인 마감 비용이 발생하는 단점이 있다.

PMI 비용, 얼마나 줄었나?

현재 PMI 비용은 대출 금액의 약 0.4% 수준이다. 예를 들어, 40만 달러(약 5억3000만 원)의 대출을 받는 경우 연간 PMI 비용은 1600달러(약 213만 원), 월 133달러(약 17만7000원) 정도다.

2019년까지만 해도 평균 PMI 비용은 대출 금액의 0.5%로, 같은 대출 조건에서 연간 2000달러(약 267만 원), 월 167달러(약 22만 원) 정도를 부담해야 했다.

물론 PMI 비용은 개별 대출자의 신용 점수, 부채 비율, 지역 주택 시장 상황 등에 따라 달라진다. 예를 들어, 계약금을 3%만 내는 경우 10%를 내는 것보다 보험료가 높다. 또 신용 점수가 낮을수록 PMI 비용은 증가한다.

어번연구소(Urban Institute)의 조사에 따르면, 신용 점수가 680 미만인 대출자가 계약금 3%를 낼 경우 PMI 비용은 대출 금액의 1% 이상이지만, 신용 점수가 760 이상이면 0.5% 미만으로 줄어든다.

PMI 시장은 모기지개런티(Mortgage Guaranty Insurance), 레이디언 그룹(Radian Group), 내셔널 모기지(National Mortgage Insurance), 아크 모기지(Arch Mortgage Insurance) 등 6개 주요 보험사가 운영하고 있다. 이들 보험사는 지난 10년간 리스크 평가 모델을 개선해 대출자의 개별 리스크를 더욱 정확하게 반영하도록 조정했다.

과거에는 보험사들이 일괄적인 '요율표'를 제공했지만, 현재는 신용 점수, 지역 시장 상황 등 수백 가지 요소를 반영해 보다 정밀한 보험료를 책정하고 있다. 이에 따라 대출자의 리스크에 맞춰 더 정확한 보험료가 책정되고 있다.

PMI 가입, 선택할 만한가?

주택 가격이 사상 최고치를 기록하고 있는 상황에서 20%의 계약금을 마련하는 것은 쉽지 않다. 특히 첫 주택 구매자에게는 부담이 크다.

만약 20% 계약금을 낼 여력이 있다면, PMI를 피하는 대신 다른 용도로 자금을 활용할 수도 있다. 예를 들어, 50만 달러(약 6억7000만 원)짜리 주택을 구매한다고 가정할 때 다음과 같은 선택지가 있다.

20% 계약금(10만 달러) 납부: 30년 만기, 7% 고정금리 대출 시 월 상환액은 2661달러(약 354만 원).

10% 계약금(5만 달러) 납부: 대출액이 45만 달러로 증가해 월 상환액이 2994달러(약 398만 원)로 늘어남. PMI 비용(월 131달러)까지 포함하면 총 3125달러(약 415만 원) 부담.

결국 5만 달러를 추가로 계약금으로 낼 것인지, 이를 유동성 자금으로 남길 것인지는 개인의 재정 상황과 투자 계획에 따라 달라진다.

PMI는 여전히 추가 비용이지만, 최근 몇 년간 비용이 낮아지면서 과거처럼 무조건 피할 필요는 없어졌다.