전문가들이 전망하는 2024년 부동산 시장

(올랜도=코리아위클리) 김명곤 기자 = 2023년 미국의 주택 시장은 여러 면에서 침체를 면치 못했다.

2023년 주택 시장을 결정지은 한마디는 단연 ‘모기지 금리 동결’이라고 할 수 있다. 오를대로 오른 모기지의 동결은 주택 재고물량에서 거래에 이르기까지 주택 경기의 하락세를 이끌었다.

프레디 맥에 따르면 현재 모기지 보유자의 85%는 코로나 팬데믹 시대의 5% 미만의 낮은 모기지 이자율로 ‘사고팔기’ 시장을 크게 활성화 시켰다. 하지만 작년 10월 말 7.79%로 정점을 찍은 후부터는 소유하던 집을 팔고 다른 주택을 구입하는 현상이 거의 사라져 버렸다.

올해의 주택 시장은 어떨까. 전문가들은 침체된 주택시장이 상당 부분 회복될 것으로 보고 있다.

모기지 금리는 지난 7주 동안 꾸준히 하락하여 지난 12월 말 30년 고정 모기지 금리가 6.61%를 기록했다.

전미 부동산 중개인 협회에 따르면 모기지 금리 하락으로 인해 11월 기존 주택 판매가 10월보다 0.8% 증가, 5개월 연속 하락세를 깨고 증가세를 보였다. 전년 대비 판매량은 7.3% 감소했다.

NAR의 수석 경제학자인 로렌스 윤은 <유에스 에이 투데이>에 "최근 몇 주 동안 모기지 금리가 급락하면서 뚜렷한 전환을 기대할 수 있게 되었다"라고 말했다.

주택 부족 현상 지속 전망

대부분의 전문가들은 올해 들어 일단 매물 부족 현상이 어느 정도 해소될 것으로 보고 있다,

리엘터 닷컴(realtor.com)의 경제학자 다니엘 헤일은 "2024년에는 단독주택 건설이 소폭 증가하고, 현재 건설 중인 다세대 주택이 대거 완공되어 대부분 임대 주택으로 공급될 예정이기 때문에 주택 선택의 폭이 넓어질 것이다"라고 말했다.

신축 주택과 아파트의 추가 재고는 가격 하락을 촉발하지는 않겠지만 일단 주택 및 임대 가격의 상승을 억제할 것으로 보인다.

퍼스트 아메리칸의 수석 경제학자인 오테타 쿠시는 급격한 모기지 금리 상승으로 주택 가격이 최저치로 떨어지자 건설업체들은 건축 속도를 늦추는 방식으로 대응했다고 말했다. 그는 "건축업자들은 이미 건설 중인 주택들이 있어 주택 부족 상태를 어느정도 해소할 수 있겠지만 올해 주택 시장은 구조적으로 공급 부족 상태를 유지할 가능성이 높다"라고 말했다.

주택 가격 상승률, 시장마다 차이

이러한 배경에서 올해 전국 주택 판매량은 2023년 주택 시장의 장기 저점에 비해 소폭 상승할 것으로 예상된다. 헤일에 따르면 부동산 거래 상황은 시장마다 크게 달라질 것이며, 일부 인기 지역은 두 자릿수 증가율을 보일 것으로 예측된다.

가령 오하이오주 톨레도, 뉴욕주 로체스터와 같은 중서부 및 북동부는 여젼히 저렴한 시장을 형성할 것으로 보인다. 반면에 남부 캘리포니아 지역의 경우 모기지 금리 인하로 인해 2023년 부동산 경기 침체로부터 회복될 것으로 예상된다.

지난해 11월 기존 주택의 중위 가격은 38만7600달러로 2022년 같은 기간의 37만2700달러보다 4% 상승한 것을 비롯, 미국내 4개 대도시 지역에서 모두 가격 상승을 기록했다.

로렌스 윤은 "주택 가격의 상승은 지속 중이다. 공급이 급격히 증가해야만 가격 상승을 억제할 수 있다"라고 말했다. 하지만 앞서 오테타 쿠시가 지적한대로 주택 공급이 급격하게 늘 것으로 보이지 않는다.

모기지 이자율 6%대 유지될 듯

대부분의 전문가들은 올해 1사분기에 30년 만기 평균 모기지 금리가 6.1%에서 7% 사이를 유지하다가 연중 내내 하락할 것으로 예측하고 있다.

레드핀의 수석 경제학자 대릴 페어웨더는 올해 금융 시장이 경기 침체를 피할 수 있을 것으로 보고 모기지 금리가 팬데믹 당시의 사상 최저치보다는 높은 수준을 유지할 것으로 예측했다. 그는 "모기지 금리가 2024년 말까지 6.6%로 떨어질 것이며, 점진적인 금리 하락과 소폭의 가격 하락은 주택 구매자들에게 다소간 안도감을 줄 것"이라고 말했다.

엠파시스 디지털 리스크의 설립자인 제프 테일러는 선거철 영향으로 모기지 금리가 급등할 것으로 예상되지만 30년 고정 모기지 금리는 6%대 중반이 될 것으로 전망했다.

테일러에 따르면 지난해에는 7.125%의 모기지 이자율과 주택 가격이 5% 하락한 상태에서 신축 주택과 기존 주택을 구입하려면 각각 11만 1000달러와 10만 7000달러의 가계 소득을 필요로 했다.

하지만 2024년에 모기지 금리가 1% 하락하여 6.125%가 되고 주택 가격이 4% 소폭 상승할 것으로 예상되고, 이 경우 신축 주택과 기존 주택을 구입하려면 각각 10만5000달러와 9만9000의 가계소득이 필요하다.

신규 주택 건설은?

전미주택건설업협회의 수석 경제학자인 로버트 디츠는 올해 모기지 금리가 하락하고 시장 물량(주택 재고) 부족이 지속됨에 따라 단독주택 건설 착공이 증가할 것으로 전망했다.

디츠에 따르면 예전 10%에서 15%에 불과했던 신규 건축이 최근 몇 달 동안 30% 이상 증가했다.

올해 다가구 주택 건설은 크게 감소할 것으로 예상된다. 대신 건설 중인 아파트가 약 100만 채로 1973년 이후 최고치를 기록하고 있다.