ARM 신청자, 올해초 대비 3배 이상 증가

(올랜도=코리아위클리) 최정희 기자 = 미국에서 30년 만기 고정 주택담보대출(모기지) 금리가 10여 년 만에 최고 수준으로 올라섰다. 이에 따라 최근에는 변동금리형 상품 즉 ARM으로 알려진 오래된 대출상품이 부활하고 있다.

페어웨이 인디펜던트 모기지사(Fairway Independent Motorge Co.)의 플로리다 올랜도 판매 매니저인 리 포스터는 <올랜도센티널> 13일자에서 "금리가 안정되거나 심지어 하락할 것이라고 생각한다면 ARM의 혜택을 받을 수 있다"라고 말했다.

이같은 추세는 2008년 대공황에서 ARM의 위험한 결과를 기억하는 사람들 사이에서 우려를 불러일으킬 수 있다. 그러나 전문가들은 이 대출상품이 여전히 위험을 안고 있더라도, 주택 붕괴 이후 시행된 안전장치로 인해 경제에 미치는 위험성은 덜 할 것으로 보고 있다.

미국 중앙은행격인 연방준비제도이사회는 인플레이션과 싸우기 위해 올해 여러 차례 금리를 인상했다. 연방 모기지 회사 프레디 맥 기준으로, 30년 만기 모기지 고정금리는 지난해 11월 사상 최저치인 3% 미만에서 지난주 6.66%까지 올랐다.

모기지은행협회에 따르면 고정금리 모기지 신청은 지난달 9월에 감소했지만, ARM 신청은 연초 대비 3배 이상 증가했다. ARM은 구매자들이 통상 고정금리 상품보다 낮은 이자율로 집을 구입하고, 정해진 기간(보통 5년) 후에 변동금리를 적용하는 상품이다.

프레디 맥 기준으로 5년 만기 ARM의 평균 금리는 5.36%로, 구매자는 최초 5년 동안 현 30년 고정금리보다 1.3% 포인트 할인을 받을 수 있다. 5년 후에는 일정 상한선으로 두고 이자율이 매년 조정된다. 따라서 이자율이 올라갈 수도 있고 내려갈 수도 있다. 따라서 초기에 이자율이 할인되는 혜택이 있는 반면, 주택 가치나 금리가 변동성이 있는 시장에서는 ARM이 위험할 수 있다.

필라델피아 기반의 온라인 모기지 대출업체 휴저(Houwzer)의 주택 서비스 총괄 매니저인 밥 그리피스는 "고정금리가 오를 때 변동모기지가 훨씬 더 유행한다"라고 말했다.

현재의 ARM은 1980년대에 시작되었다. 그리피스는 "은행측에서 볼때 30년 동안 담보대출을 그대로 유지하는 것이 항상 편하지는 않았다"고 지적했다. 즉 금리는 오르는데, 담보 대출 이자율이 꿈쩍하지 않는 것을 원치 않았다는 것이다.

2000년대 초 은행들은 선불금이 많지 않은 사람들도 집을 살 수 있게 하거나 심지어 주택담보대출을 전액 상환하지 못하게 하는 다양한 ARM을 만들었다. 이러한 대출은 소득이나 신용 기록이 없는 사람들에게 가는 경우가 많았다. 또 대출은 조정 기간 전에 집을 팔거나 대출을 재융자하는 데 이용됐다.

그러다 2008년 주택 가치가 폭락했을 때 ARM 소유자들은 현재 주택 가치보다 수십만 달러 더 높은 주택담보대출의 높은 이자율에 갇혀 있다는 것을 알게 되었다. 자연 ARM은 2008년 대공황 이후 인기가 폭락했다. 야후 파이낸스의 연구에 따르면 ARM의 신청은 2005년 35%에서 2009년에는 거의 없었던 것으로 나타났다.

이전보다 훨씬 까다로운 대출자격 심사

요즈음 수요가 늘고 있는 ARM에 대한 규제는 이전과 다를 수 밖에 없다. 그리피스는 "규제당국이 배운 교훈은 주택시장 열기가 높을 수록 신용평가, 선불금, 주택에 대한 평가 기준에 대한 규율을 엄격히 유지해야 한다는 것이다"라고 말했다. 그리피스는 "신용 점수 조사가 극도로 강화되었다"라면서 "오히려 대출자의 정책이 너무 엄격해 주택을 사려는 이들을 정도 이상으로 누르는 게 아닐까 하는 생각이 들 정도"라고 전했다. 소비자금융보호국 간부인 마크 맥아들은 ARM 비율을 계속 추적하고 있으며, 여전히 전체 주택담보대출의 10%에 불과하다고 말했다. 그는 만약 신청자가 어떤 식으로든 부당하다고 생각하는 ARM을 제공받는다면, CFPB의 불만 웹사이트(consumerfinance.gov/complaint)에 보고해야 한다고 전했다.

맥아들은 현재의 연방 기준은 ARM의 위험성이 부각된 후 만들어졌기 때문에 한결 안전하다고 말한다. 대출의 대부분은 현재 연방 기관들에 의해 담보되고 있으며, 일반적으로 1년 또는 2년 대신 5년, 7년 또는 10년의 초기 금리 상품이 있다. 무엇보다 중요한 것은 오늘날 ARM의 신청자들은 변동금리보다 더 높은 고정금리로 주택담보대출을 받을 만한 자격이 있어야 한다는 것이다. 이같은 규정은 미래에 채무 불이행 건수를 줄여 2008년과 같은 결말을 맞지 않게 할 수 있다.

한편 올랜도 모기지 판매원인 포스터는 요즘 대부분의 ARM은 주택 거품 때처럼 처음 집을 사는 사람들에게 가지 않으며, "시장에 대해 잘 알고 이해하는 사람들이 ARM을 얻는다"라고 전했다. 포스터는 "ARM은 더 낮은 금리로 집을 사고 금리가 조정되기 전에 팔 수 있기 때문에 투자자들에게도 인기 있는 수단"이라고 말했다.